融创632亿元收购万达酒店和文创项目，都含哪些项目？万达出售这些资产后将用作什么？“接盘侠”632亿元资金从何而来？事实上，融创的高杠杆扩张在业内备受质疑，目前已有多家机构指出融创高负债率可能存在风险。今年以来，已有多家券商先后给予融创“卖出”评级。

　　昨日一早被刷屏的消息无疑是万达抛售酒店和文创项目这件事：融创以632亿元价格收购万达13个文旅项目和76个酒店的消息一经发出，便引发了业内的一阵惊呼。资本市场也随之作出反应，万达集团旗下“万达酒店发展”股价一度拉升至155%，截至昨日收盘，“万达酒店发展”收涨46.55%。

　　632亿元交易包含哪些项目？

　　收购的13个文旅项目分别是西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目、合肥万达文旅项目、哈尔滨万达文旅项目、无锡万达文旅项目、青岛万达文旅项目、广州万达文旅项目、成都万达文旅项目、重庆万达文旅项目、桂林万达文旅项目、济南万达文旅项目、昆明万达文旅项目、海口万达文旅项目；酒店包括北京万达嘉华、武汉万达瑞华等。

　　根据双方协议，万达以注册资本金的91%即295.75亿元，将13个文旅项目的91%股权转让给融创，并由融创承担项目的现有全部贷款。此外，融创房地产集团以335.95亿元，收购万达的76个酒店。

　　万达发布的公告称，双方同意，交割后，文旅城仍用万达品牌，其规划、开发和运营仍由万达管控。酒店交割后，管理仍按原合同执行至合同期届满。双方还将在电影等多个领域进一步合作。双方同意在7月31日前签订详细协议，并尽快完成付款、资产及股权交割。

　　万达出售资金将全部用于银行还贷

　　万达集团董事长王健林昨日对媒体表示，转让项目能大幅降低万达商业的负债，并进一步实现轻资产化运营。王健林预计，交易完成两年后，万达商业租金等收入将超过地产收入。通过这次资产转让，万达商业负债率将大幅下降，这次回收资金全部用于还贷，万达商业计划今年内，清偿绝大部分银行贷款。

　　对于收购的资金问题，融创中国董事会主席孙宏斌昨日表示，交易涉及资金完全来自融创自有资金，截至2017年6月30日，公司账上还有900多亿元现金。融创在今年上半年的销售业绩为1100多亿元，全年销售额将超过3000亿元。

　　中国政法大学商学院院长、资本金融研究院院长刘纪鹏认为，此举对万达的战略意义在于可以大幅降低万达商业公司的负债率，尽管目前万达商业公司的负债率并不高，仍在一个如此快速成长的商业地产公司的正常范围内，但是面对紧缩的外部政治、经济环境，通过这次资产转让，万达商业的负债率将进一步大幅下降，也无疑将降低万达集团整体的金融风险。

　　交易创内地房企并购最高资金纪录

　　对于这笔收购，地产界人士、易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，后续从业务发展的角度看，实际上，双方还是有很多新的合作机会，比如说电影产业等发展依然是有较大的想象空间。不排除后续万达会通过融创实现与乐视等企业的合作。

　　中原地产首席分析师张大伟则认为，万达转让非核心资产的主要目的应该和回A受挫有关，作为国内最大的商业地产公司，上个月债券出现恐慌性抛售，可能影响了流动性，也可能会对万达未来融资和发债带来负面影响，所以转让非核心资产对提高流动性有帮助。“这笔交易是内地房地产市场企业间并购的历史最高金额，房地产企业从过去的拿地竞争发展到现在的企业之间股权兼并。”供图/视觉中国

　　财经关注

　　融创“买买买”风险有多大

　　2016年至今，融创中国的“并购之举”令人咋舌，其大举拿地和并购引发了资本市场的关注，2016年7月以42亿元收购莱蒙国际旗下物业；8月以20亿元入股博鳌金湾；9月以40亿元入股金科地产；137亿购入联想控股旗下41个公司相关股权及债权；11月以37亿元入股嘉凯城青岛项目；以138亿元入股融科智地；今年1月以26亿元入股链家6.25%股权；150亿元投资乐视；今年5月12日，融创中国再以102.54亿元，收购天津星耀80%股权及债权。5月31日，融创中国附属公司21亿元收购华城富丽60%股权及相关债权。到昨天的以632亿元收购万达89个项目，据北京青年报记者不完全统计，2016年至今，融创中国对外并购耗资已逾1300亿元。

　　那么，融创中国“大举并购”的钱都从哪里来？根据融创7月5日公布的半年销售业绩，融创中国上半年实现销售额1118.4亿元，在房企销售排行榜上位列第七。昨天，融创中国董事会主席孙宏斌表示，交易涉及资金完全来自融创自有资金，截至2017年6月30日，公司账上还有900多亿元现金。

　　但分析人士指出，这632亿元虽是融创的自有资金，但只要穿透其资金来源，便可以发现这些资金绝大部分还是源于融创的借贷。

　　融创2016年年报显示，截止到2016年12月30日，该公司借贷本息总额约1128亿元。相对2015年底的418亿元，增幅约170%。净负债率高达121.5%；而2015年，其净负债率为75.9%。而融创房地产集团2016年公司债受托管理事务显示，截至2016年底，公司负债总额为2314.97亿元，一年增长1666.4亿元。同期，融创房地产集团总资产为2669.6亿元，资产负债率为86.71%。此前的2015年，该数据为71.87%。

　　几乎与“大举并购”同步，融创的融资步伐也没有停下。今年以来，便先后有荣享22号(融创团泊湖)信托、融创深圳债权投资信托、安泉109号融创申城信托、融创盈润股权投资计划先后成立发行，合计规模在30亿元左右，这些信托资金使用方，均为融创系公司。

　　公司债方面，据融创房地产披露的情况显示，截至今年6月底，仅其与控股子公司便对外发行了合计250亿元的债券；融创中国则成功发行了225亿元低成本境內公司债及ABS(资产证券化)。2017年6月26日，融创以一家全资子公司为借款主体，向工商银行(亚洲)借款10亿元，贷款期限36个月。

　　据了解，融创还于近日通过互联网金融平台“网金社”上发行了一款融资金额10亿元的理财产品。国泰君安的托管报告显示，截至今年4月30日，融创累计新增借款金额370.59亿元。

　　融创的高杠杆扩张在业内备受质疑。目前已有多家机构指出融创高负债率可能存在风险。2017年以来，招商国际、中银国际、SWS等券商先后给予融创“卖出”评级。2004年，孙宏斌“创立”的顺驰地产名震江湖，成为中国规模最大的全国性房地产企业集团之一。为了达成业绩目标，他高价抢地、快速开发、快速回款，顺驰销售额一度超越万科。但由于销售回款乏力，资金链跟不上而最终倒下。

　　有业内人士担心，孙宏斌会不会重蹈当年的覆辙。也有人士认为，从资本层面看，融创今年股价累计上升接近150%，体现了资本市场对融创的运营模式的认可。本版文/本报记者 朱开云