业绩大幅下滑后，中交地产大股东将减持“马拉松”进行到底

来源：商业观察杂志 2019-10-23 11:41:20

减持“马拉松”还在继续。

如果要从2014年12月的那次减持算起，至今中交地产第三大股东湖南华夏投资集团有限公司(下称“华夏集团”)已套现1.15亿元。有意思的是，自打2018年1月下旬预披露减持股份以来，华夏集团就没有停下过“套现”的脚步。

长达两年的减持，背后原因真的是华夏集团“财务需求”?还是另有原因?

58安居客房产研究院首席分析师张波对《商业观察》表示，不排除华夏集团自身存在一定财务压力，通过减持方式进行缓解。华夏集团持有中交地产股份时间很长，并且不断处于减持中，这表明了其对中交地产未来长期投资并不看好。

“马拉松”式减持

10月9日，中交地产发布《关于大股东减持股份预披露公告》，持有上市公司5.55%股份的华夏集团及其一致行动人彭程(持股1.64%)又一次以“财务需求”为由，计划在未来6个余月“以集中竞价交易方式减持不超过1.99%的股份，以大宗交易方式减持不超过3.98%的股份”。

这也意味着华夏集团的减持将持续两年之久，是一场名副其实的减持“马拉松”。

华夏集团股份来源可以追溯至2008年12月上市公司完成的重大资产重组和股改。彼时，中住地产开发公司(下称“中住地产”)完成了对ST重实的借壳。借壳上市后，中住地产、华夏集团分别持有上市公司54.19%和8.53%的股份，后者成为了第二大股东。

间隙或许早已产生。

据中交地产2010年年报披露，在上述持股中，华夏集团持有有限售条件股份数量1048.83万股，这部分股份于2010年12月5日到解禁日期。由于华夏集团未按照有关协议和备忘录精神承担并支付上市公司控股子公司长沙中住兆嘉房地产开发有限公司(下称“兆嘉公司”)垫付的新增拆迁补偿资金。兆嘉公司就此事向湖南省高级人民法院起诉华夏集团，待妥善解决后再为其办理有限售股份的解禁手续。减持的“种子”由此埋下。

2014年12月，华夏集团以8.28元/股的价格减持150万股，套现1242万元。2016年四季度，华夏集团分3次共计减持269.89万股，这些股份正好是彭程同期内所买入的，占比上市公司总股份的0.91%。2017年5月，华夏集团再次减持218.3万股(占比0.73%)，买入者也是彭程。由此，彭程在中交地产中持股增至1.64%。在近两年的送红股下，彭程的持股数已由2017年中期的488.19万股增至2019年中期的878.74万股，可谓是人生赢家。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，资本市场有很多的可能性，彭程相应地谋求在上市公司中一定的地位，这是大概率的事情。

据中交地产多次披露，华夏集团与彭程是一致行动人。企查查数据显示，彭程与前者最为显性的关系是在其全资子公司湖南凤凰传奇旅游产业开发有限公司、湖南华夏乡旅旅游开发有限公司担任法定代表人。华夏集团成立于2002年10月，经营范围为“以自有合法资金开展科技业、教育业的投资;文化旅游资源开发建设等”，由钟飞、钟燕分别出资9900万元、100万元设立，相应持股99%和1%。

不难看出，华夏集团的实际控制人是钟飞。至于她与彭程是何种关系，外界无从得知。公开资料显示，钟飞生于1963年10月，曾就职于湖南省金融管理干部学院、湖南省工商银行。2008年12月-2012年8月，在上市公司中担任董事。

值得一提的是，钟飞曾于2010年3月以12.42元/股的价格增持上市公司2.5万股。但，这种蜜月期却只是昙花一现。几年后的漫长减持，就是明证。

华夏集团最近一次减持发生在2018年10月，先后共计减持400万股，套现3140万元。经《商业观察》统计，剔除彭程买入部分，截至目前华夏集团总计套现4382万元，而这种套现还在继续。

正如张波所表示，中交地产自身业绩也差强人意，销售规模和利润增长相对有限。华夏集团持续减持，表明了对中交地产未来长期投资并不看好，也体现了其对于房地产板块的未来发展持有更为谨慎态度，由此整体对房地产开发类投资进行有目的性缩减。

疯狂扩张后盈利能力下降

中交地产的前身是重庆实业，成立于1993年2月，于1997年4月登陆深交所。2008年12月，中住地产完成借壳后，上市公司主营业务变为房地产开发经营。彼时，中住地产由中国房地产开发集团公司(下称“中房集团”)全资持有，后者实际控制人为国资委。2017年10月，上市公司更名为“中交地产股份有限公司”，股票简称“中交地产”。

上市公司房地产业务起步于2009年，所开发的第一个项目中房•F联邦是在资金严重紧缺下先后以“自有资金和开发贷款方式”完成。2010年，该项目实现签约销售额3.3亿元。次年，继长沙后，重庆项目中房•千寻也入市了，为上市公司贡献了0.73亿元的销售额。换言之，中交地产起家于长沙和重庆，2012年更是凭借两地3大项目(中房•F联邦、中房•千寻和中房•瑞致国际)将销售额做到10亿元。

2013年，中交地产打入苏州，作价8.37亿元摘得吴江区项目，权益占比40%。第二年，中房•颐园入市，实现签约销售额1.69亿元。2014年6月，上市公司新拓天津，以2.82亿元的代价竟得宝坻区项目，权益占比51%。2015年，中交地产销售额重回10亿元，并继续加码苏州、重庆土储。

快速扩张始于2016年，中交地产相继进入宁波、温州和南京市场，长三角区域得到深耕。这点在近两年表现得更加“疯狂”，2017年上市公司新进入惠州、佛山、成都、昆明等8个城市，土地储备达到795.42万㎡。该年度，中交地产销售金额突破百亿(110.41亿元)。

过去1年，中交地产实现签约销售金额148.77亿元，同比增长34.74%。期内，新进入杭州、东莞、石家庄和青岛等城市，总计进入城市达22个，全口径土地储备1229.08万㎡。缘于极快“扩张”，2016年下半年中交地产资产负债率便由之前的60%多攀升至80%-90%，从此居高不下。