年报观察 | 中国金茂以变应变|报道

观点网 “当前正是深蹲起跳的蓄力期,要夯实基层,打造精益高效的组织;要保持整装待发的紧迫感,坚定信心,做好攻坚克难的准备。”


(资料图片)

房地产行业正经历着深度的调整与变革,面对环境的变化,中国金茂总裁李从瑞提到,要修炼内功,为持续的增长蓄力。

3月28日,中国金茂披露2022年成绩单。简单翻阅财报,会发现这家企业虽然始终保持稳健的发展态势,但这种“稳”并非求稳守城,更不是墨守成规,而是在行业下行的周期选择调整自身,不断巩固自身发展的护城河。

具体来看,对外,中国金茂不断优化产业结构,积极推动城市运营发展;对内,不断优化组织架构,提升管理能力,提升人均效能。

正是因为这种“以变应变”心态,在房企业绩普遍下滑的2022年,中国金茂依旧能够保持着盈利状态。数据显示,过去一年,该公司毛利131.456亿元。

但这份成绩单仅仅代表过去,新的一年,前行的根基又在哪里?

有市场人士提到,目前中国金茂核心业务大多进入成熟期,后续将持续为公司发展注入稳进动力。加之,随着疫情管控优化、销售市场逐步回暖,房地产行业或将驱寒回暖,中国金茂或能大象起舞。

面对2023,李从瑞亦保持乐观且审慎的态度,他强调,金茂将坚持稳中求进,围绕“防风险、调结构、再聚焦”开展工作,艰苦奋斗、过苦日子。

城市运营与产业逻辑

“要扎实推进城市运营战略,持续做强持有两翼业务,着力推进重大创新转型。”中国金茂管理层曾多次强调,要持续在城市运营领域开展探索与实践。

当房地产行业告别野蛮生长,进入新的发展周期,如何寻找新的业绩增长极,成为企业当下的重要命题。回到金茂本身,依托于城市运营商的定位,以前瞻性的布局,持续发力多业态,这也成为其穿越周期的重要逻辑。

从2022年财报来看,年内受益于城市运营业务的释放,中国金茂实现收入829.91亿元。观点新媒体了解到,作为中国金茂标签之一的城市运营业务,2022年继续高速发展,完成了对中国宏泰发展的私有化,城市运营规模扩张获得新助力。截至年末,该公司已在全国各地成功打造多个城市运营的优秀作品。

实际上,城市运营是中国金茂早在2015年便确立的公司战略,经过多年的探索,目前已经形成了一套清晰的城市运营执行体系,建立了完善的城市运营业务生态。

如伴随着城市运营项目逐步进入成熟期,该公司核心业务板块亦迎来全面发展。

物业开发领域,中国金茂全年取得签约销售金额共计1550亿元。除此之外,该公司管理层在业绩会上透露,全年累计回款1616亿元,回款率104%,创下历史新高。

土地是房地产开发的基石,2022年,中国金茂在青岛、成都、天津、北京、合肥、宁波、南京、上海及西安等地获取多幅地块,土地储备得到大幅补充。

财报数据显示,截至2022年末,中国金茂累计拥有二级土储达5250万平方米,其中,超60%位于环渤海及华东等经济发达城市集中的地理区域,超82%位于一二线城市。

大部分土储布局在高能级城市,无疑为中国金茂锁定了更多的未来。

物业服务方面,金茂服务于2022年3月在港交所成功上市,上市之后紧抓窗口期加速外拓与收并购动作。截至2022年12月31日,金茂服务合约建筑面积约8082万平方米,在管建筑面积约5686万平方米,同比增幅达56%。

商业板块,青岛金茂览秀城、张家港金茂览秀城、天津金茂汇三大商业项目于2022年12月开业;酒店板块,金茂酒店旗下第十四座豪华酒店广州南沙万豪酒店于2022年顺利开业。

有分析人士提到,在疫情反复、品牌拓展意愿降低的2022年,中国金茂能够实现多个商业项目的开业,且出租率始终保持高位,展现公司的品牌价值和运营能力。

数据显示,截至2022年底,中国金茂拥有在营及在建的商业中心、写字楼、酒店规模分别为196.7万平方米、222.9万平方米、109.1万平方米。

不断发力城市运营,且依托相关业务优化产业结构与业态布局,这是中国金茂在行业下行的2022,依旧保持前进的最大动力。

与此同时,当前中国金茂大部分城市运营项目已经进入成熟期与收获期,这将成为未来业绩提振蓄力。

架构调整与三线“绿档”

“行业形势依然未见好转,我们不能寄希望于市场上涨。”

面对行业下行周期,不少企业选择精简架构,提升企业管理水平,向管理要红利,中国金茂亦不例外。

2023年开年,中国金茂也率先进行了组织架构的调整。组织架构的优化和调整,实则是为了适应外部的环境和内部需求的变化,从而达到提升运营效率、成本控制等全方位的升级。

据了解,通过上述架构优化,中国金茂人均效能提高近50%,极大的提升了员工的内驱力。

显然,当房地产行业逐渐步入成熟阶段,过往依赖土地红利、金融杠杆红利的时代已经过去,面对新的环境,中国金茂主动适应市场规律,勤练内功,拥抱变化以寻求更高的发展。

除了精简架构,中国金茂还提出,要严守有息负债不增长,确保三道红线达标。

从财报数据来看,中国金茂现金短债比、净负债率、剔除预收后资产负债率相关指标进一步优化,继续保持“三道红线”全绿,融资成本进一步下降至3.9%的历史最低水平。

此外,于2022年12月31日,中国金茂有息负债为1226.65亿元,其中,一年内到期的有息负债为265.48亿元,第二年到期的债务400.88亿元,第三年至第五年到期负债为388.96亿元,五年以上有息负债为171.35亿元。

由此可见,中国金茂有息负债以长债为主,债务结构合理,且期末公司持有的货币资金为447亿元,短期偿债压力不大。

翻看财报,各项指标之下,市场看到的是,中国金茂于过去一年积极调节自身,始终保持发展节奏,实现了业绩的稳步提升与财务水平的持续改善。

除此之外,作为央企,中国金茂亦高度重视并主动履行社会责任,深入践行可持续发展理念,不断提升升ESG管理能力。

财报提到,该公司制定了ESG三年行动计划,明晰各项治理要求与目标,ESG国际评级持续提升,并成功入选国资委央企ESG治理先锋50指数。

绿色战略方面,该公司积极响应双碳政策,制定低碳发展规划与实施方案,并成为行业首批公开披露科学减碳目标的房企,2022年新建项目100%符合绿色标准。

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