有房，是第一步。换好房，是下一步。

近日，贝壳研究院发布了《居住改善新趋势分析》调研报告，其中显示，近年来全国年均300-400万家庭换房。

(相关资料图)

换房需求比较集中在一二线重点城市，主要原因是这些城市住房建设较早，既有住房面积小，居住配套设施相对落后。相对而言，大多数三四线城市住房建设较新、没有新增人口流入，换房的条件不强。

有房不是购房需求的终点，由于对居住质量的需求不断提升，越来越多有房家庭会开启改善购房行动。

据《居住改善新趋势分析》显示，一二线城市中，换房群体主要是30-40岁家庭。

居住改善主要是为了改善居住舒适度（居住面积/房屋品质/物业等）、改善教育资源、改善医疗/交通等资源配套、想与家人住得更近、改善职住通勤距离。

面积改善是当前换房改善的首要动机，尤其是孩子刚出生或二胎家庭的面积改善需求更强。典型的购房客户家庭画像是，40岁以上的夫妻，有一儿一女，父母同住。

房屋品质也是改善的重要动机。老旧小区无电梯、物业管理差，园林绿化不达标等导致居住幸福感较差，居民的换房诉求较高。

此外，为教育资源改善而换房的动机排到第三。有相当多的家庭是为了更好的入学的机会选择购房。从换房户型看，低总价的一居室和兼具自住属性的三居室更受客户青睐。

居住改善的原因 数据来源：贝壳研究院

长期来看，以提升居住幸福感为最终目的的改善性住房需求，是房地产市场流通的重要支撑力量。

那么，什么样的房子更受欢迎？

区域选择方面，核心地段90平米以上带有教育资源优势的住房，以及郊区地段140平以上的住房，均是未来改善群体更偏好的住房。

居住品质方面，楼龄10年内的次新房更受欢迎。据贝壳研究院数据，最近两年，二三线城市楼龄在10年内的次新房交易占比超40%。

四成的购房者在卖掉旧房后选择买入新房。50岁以上群体更偏好卖旧买新，主要是由于相比区位优势，他们更在意新房项目优良的社区环境、优质的物业服务。

改善客户选择新房的原因 数据来源：贝壳研究院

居住面积方面，四居室成为换房居民新宠。贝壳数据显示，2019-2023年，四居室住房成交占比由11%提升到19%，已超过两居室成交比例。

未来随着鼓励生育的政策放宽，预计四居室会成为换房客户最青睐的户型。

聚焦到广州，随着近两年置换需求爆发，特别是120㎡以上面积段、总价千万级别的住宅供应和成交占比明显走高，中心区表现得尤为明显。

克而瑞数据显示，今年1-4月，广州新房供应有2.4万套，其中120㎡及以上户型供应占比近三成，而中心三区（越秀无供应）供应占比均超过区域总供应六成。

如天河区120㎡以上户型供应了602套，荔湾区供应1163套，均占全区供应63%；海珠区占比更高，达72%！

在成交方面，今年一季度，广州1000万以上的新房又刷新记录！

网签1258套，同比大涨115%，首破单季度成交1000套里程碑，也创下单季度千万豪宅成交新高！

其中琶洲南TOD立下赫赫战功，一季度网签434套，同时成为了广州一季度吸金TOP1！保利湖光悦色、越秀和樾府、粤海云港城、白鹅潭悦府等则分列网签排名二至五名。

同时，还有许多总价不超过千万的改善型项目，市场关注度同样很高，如番禺万博的耀胜尊府、荔湾的万汇天地瑧园、新世界凯粤湾、白云的新世界云耀、天岚（金湖花园五期）、黄埔的万科城市之光、大壮名城等，都以独特的优势收获了一批忠实粉丝。

那么你心目中的改善神盘是哪个呢？欢迎在留言区一起讨论哦。